Третата възраст на една бивша фабрика

Третата възраст на една бивша фабрика

Или как на типичен индустриален терен в София може да изникне луксозен хоспис

Когато преди 15 години Джордж Тсагарис купува базата на бившето държавно дружество „Програмни продукти и системи“, със сигурност не е предполагал за какво ще използва имота след време. Дълги години в сградите в столичния квартал „Овча купел“ работеше текстилната фабрика на гръцкия бизнесмен. След като производството замря, фирмата на Тсагарис „Пангеа“ се насочи към консултантските услуги, а имотите бяха отдадени под наем. С течение на времето обаче най-ценният актив на „Пангеа“ се оказаха не сградите, а земята под тях. В основата са лечебната минерална вода в района и идеята да се използва този ресурс, като се изгради на мястото на бившите производства център за възрастни хора заедно с голям болничен и хотелски комплекс. Проектът е готов и вече са в ход преговори за финансирането му. Ако приключат успешно, до 2-3 години в западната част на София може да се появи уникален като замисъл и комбинация от площи комплекс, който да проправи път на инвестициите в имотни проекти, свързани с медицинския туризъм и грижата за възрастни хора. Според Тсагарис ниша има.

Потенциал на възраст
Навсякъде в развитите страни се отделя специално внимание на поколението на бейби-бума. Около родените между средата на 40-те и 60-те години от години се оформя цяла индустрия от услуги, обобщава Джордж Тсагарис. Описва ги като хора, които навлизат в пенсионна възраст, отгледали са децата си, много от тях са сами и искат да водят независим живот – да почиват, да се забавляват, да спортуват, да са заобиколени от приятели и хора със сходни интереси и в същото време да са на място, където ще се грижат за тях.

Така по модела на комплексите и селищата за възрастни хора в Западна Европа и САЩ той решава да инвестира в подобен проект и в България. Идеята му е да изгради хоспис и луксозен апартаментен хотел за хора над 65 години, насочен основно към западните пазари, като предложи аналогични услуги, но на цени в пъти под техните. Дава пример с Германия, където пакет с всичко необходимо за живот в подобен комплекс за възрастни хора започва от 5000 евро на месец, докато в този в „Овча купел“ цената ще е около 1100 евро.

За проекта си Джордж Тсагарис разполага с достатъчно земя – парцелът в „Овча купел“ е малко над 20 000 кв.м. Пространството стига за реализация на различни проекти – предприемачът не крие, че е обмислял да изгради университетска база с апартаментна част за чужди студенти, като са водени разговори с китайското правителство. За по-традиционни решения като жилищно строителство не се е замислял, защото по думите му „в София много жилища се построиха и много стоят празни“.

След като идеята за апартхотел и хоспис за възрастни хора придобива очертания, възлага проектирането на арх. Георгий Станишев. С готовата визия се обръща към Sortis Real Estate, част от консултантската група Sortis, за разработване на бизнес план.

Консултантите също имат идеи за развитие на проект в тази сфера и допълват концепцията с рехабилитационна болница, 4-звезден хотел и голям балнеоцентър, който да използва ресурсите от минерална вода. Управителят на групата Sortis Мартин Паев посочи, че през последните години са разглеждали най-малко 5-6 проекта за изграждане на хосписи и домове за възрастни хора, но никой не е бил на подходящ терен. По думите му имотът на Джордж Тсагарис в „Овча купел“ отговаря на няколко условия – предлага минерална вода и е в рамките на голям град с достъп до забавления, удобства и при нужда до здравни заведения.

„Разработихме концепция, която включва взаимно допълващи се площи и услуги. Идеята е те да функционират в синергия и едновременно с това да се реализират икономии от мащаба“, обясни Паев. Така например балнеоцентърът ще обслужва както болничната и хотелската част, така и апартхотела, а ще бъде достъпен и за външни посетители. В същото време, ако замисълът бе останал само на ниво „грижа за възрастни хора“, изграждането и поддръжката на басейни едва ли би било финансово оправдано. Разширяването на кръга от потенциални потребители обаче дава възможност в концепцията да влязат три басейна, ресторант, СПА зона, фитнес център и др. Предвиден е и денонощен център за спешна помощ.

Проект с мащаб

Целият комплекс ще е с разгъната застроена площ от 58.9 хил. кв.м. Най-голяма част ще заема резиденцията за възрастни хора, която ще включва 390 апартамента и стаи в три сгради (виж визуализацията). От тях 349 апартамента ще се обитават от хора, които сами или с малко помощ могат да се справят с ежедневни ситуации като обличане, хранене, излизане, но не се нуждаят от медицинска помощ. Останалата част от леглата ще са в дом за медико-социални грижи с 42 места.

Друга част от площите са предвидени за 4-звездния СПА хотел със 110 стаи, който ще бъде даден за управление на чуждестранна верига. Той ще включва и конферентна част, което ще позволи да съчетава различни видове туризъм.

Третият елемент – рехабилитационната болница, ще има 96 стаи, всяка с по едно легло плюс второ за придружител. Тя ще предлага болнични грижи в близка до хотелска среда. В обособена част от сградата на болницата ще бъде разположен и СПА центърът с минерална вода и възможности за различни процедури.

Според Мартин Паев инвестицията в рехабилитационната болница ще позволи да се развива т.нар. медицински туризъм, при който почивката се съчетава с лекарски услуги. На тази база той вижда „Пангеа център“ като конкурент на центрове за рехабилитация от типа на Карлови Вари в Централна Европа, които също привличат западни посетители с висок клас база и услуги, но на по-ниски цени. За България проучванията показват, че повечето рехабилитационни центрове са морално и физически остарели и на практика не могат да се конкурират във високия ценови клас.

Облекчение при разработването на западните пазари дава и влязлата в сила през октомври 2013 г. европейска директива, която допуска трансгранично финансиране на медицински услуги в рамките на ЕС. На тази база консултантите на „Пангеа център“ очакват по-лесно да привличат и клиенти от Германия и скандинавските страни, включително чрез договаряне с местни здравни фондове. Сред ключовите пазари е и руският, където финансирането на рехабилитация и почивки е често срещана социална придобивка.

Джордж Тсагарис допълни, че интерес към апартхотела вече са заявили организации, специализирани в услугите за възрастни хора в различни европейски страни и САЩ. Заради по-високия стандарт, който предлага, обаче проектът е насочен към не повече от 5% от българите над 65 години. В таргет групата влизат пенсионери, работили в чужбина и получаващи европейски пенсии, също хора с реституирани имоти, както и такива със собствен бизнес.

И доста милиони в евро
Проект, зад който стоят добър бизнес план и сигурни пазари, трудно ще остане без финансова подкрепа. При „Пангеа център“ на базата на планираните приходи от различни услуги в бизнес плана е заложена вътрешна норма на възвращаемост на капитала между 20 и 25%, а очакваното възвръщане на инвестицията е за около 8 години от началото на оперирането на комплекса. Според Мартин Паев подобни нива са конкурентни при реализацията на проекти на имотния пазар.

Въпросът с финансирането обаче още е висящ, тъй като преговорите с потенциални инвеститори не са приключили. Джордж Тсагарис обясни, че общата сума на за проекта ще е 40.8 млн. евро. От тях земята се оценява на около 6 млн. евро, а български и чужди банки са готови да финансират между 50 и 60% от сумата при конкурентни лихвени нива.

„В момента преговаряме с частни инвеститори, които да осигурят останалата част от средствата“, посочи предприемачът. Неговите очаквания са тези разговори да приключат до няколко месеца, като от тях ще зависи и стартът на строителните работи. Плановете са заедно с подготовката на идеен проект и всички разрешителни строителството да приключи в рамките на три години.

Инвеститорът предвижда изход от целия проект след време, но не и продажба на отделни имоти. Това важи и за апартаментната част, където ще има само опция за наем. Целта е по този начин да се гарантира доброто управление на площите, като договорката е то също да бъде поето от дружество от Sortis Group.

Радостина Маркова

в.Капитал

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *